Exklusives Dachgeschoss-Ensemble in bester Lage von Düsseldorf-Niederkassel!

Beschreibung

Exklusives Dachgeschoss-Ensemble in bester Lage von Düsseldorf-Niederkassel – zwei Wohneinheiten mit Dachterrassen und Ausbaupotenzial!

In einer der begehrtesten Wohnlagen Düsseldorfs, in unmittelbarer Nähe zum Rhein und eingebettet in das charmante Viertel Niederkassel, präsentiert sich dieses außergewöhnliche Dachgeschoss-Ensemble als seltene Gelegenheit für Kapitalanleger wie auch Eigennutzer mit Anspruch. Zum Verkauf stehen zwei Dachgeschosswohnungen, die sich exklusiv über die gesamte zweite Etage eines gepflegten Mehrfamilienhauses in der Leostraße erstrecken und somit eine Alleinlage auf der Etage genießen.

Das Mehrfamilienhaus wurde 1932 errichtet, der Ausbau der beiden Dachgeschosswohnungen erfolgte 1976 auf Grundlage einer gültigen Baugenehmigung. Die Gesamtwohnfläche der beiden Einheiten beträgt ca. 179,07 m² und eine Wohnnutzfläche von ca. 211,63 m². Die Wohnungen verteilen sich auf WE07 mit ca. 88,69 m² Wohnfläche sowie WE08 mit ca. 90,38 m² Wohnfläche und bieten insgesamt 10 Zimmer, die vielfältige Nutzungs- und Gestaltungsmöglichkeiten eröffnen.

Ein besonderes Highlight stellt der den Wohnungen zugeordnete Spitzboden dar, der den Eigentümern gemäß Teilungserklärung zur Sondernutzung inklusive Erlaubnis zum Um- und Ausbau zur Verfügung steht. Hier eröffnet sich zusätzliches Entwicklungspotenzial – sei es zur Erweiterung der Wohnflächen oder zur Schaffung weiterer hochwertiger Nutzbereiche.

Beide Wohnungen verfügen über Dachterrassen, die zusammen eine Fläche von ca. 15,55 m² bieten. Die Südwest-Ausrichtung ermöglicht sonnige Nachmittage und Abendstunden sowie einen unverbaubaren Weitblick, der insbesondere in Rheinlage einen außergewöhnlichen Wohnwert darstellt. Die Dachterrassen verteilen sich auf WE07 mit ca. 6,27 m² und WE08 mit ca. 9,28 m².

Der wohnliche Charakter der Einheiten wird durch den originalen Dielenboden auf Holzbalkendecke unterstrichen, der dem Dachgeschoss einen warmen, authentischen Altbaucharme verleiht. Die Badezimmer sind jeweils mit Badewanne und Dusche ausgestattet und verfügen über Dachflächenfenster, die für Tageslicht und Belüftung sorgen. Ein genehmigter offener Kamin verleiht zusätzlich eine besondere Atmosphäre.

Die Immobilie präsentiert sich insgesamt in einem gepflegten Zustand. In den Jahren 2022 bis 2025 wurden bereits die Fenster, als auch die Terrassentüren zum Großteil erneuert. Im Allgemeinen besteht allerdings ein gewisser Renovierungsbedarf im Rahmen der Erneuerung der Elektrik, der sanitären Bereiche und eventuell des Holzbodens (Holzbalkendecke). Beheizt wird das Gebäude über eine Gaszentralheizung aus dem Jahr 2008. Der Energieverbrauch liegt laut Verbrauchsausweis bei 191,5 kWh/(m²·a), entsprechend der Energieeffizienzklasse F.

Den Wohnungen sind zwei separate Kellerräume zugeordnet. Zudem stehen im Kellergeschoss Waschmaschinen- und Trocknerstellplätze zur Verfügung. Das Haus umfasst insgesamt acht Parteien und wird als sehr gepflegt beschrieben. Die monatlichen Nebenkosten belaufen sich auf insgesamt 670 € (WE07: 400 €, WE08: 270 €).

Aktuell sind beide Wohnungen vermietet und erzielen zusammen eine monatliche Nettokaltmiete von 1.535 €, entsprechend 8,57 €/m² Wohnfläche. Damit bietet das Objekt eine solide Grundlage für Kapitalanleger, gleichzeitig jedoch auch ein erhebliches Wert- und Entwicklungspotenzial durch die besondere Lage, die Dachterrassen sowie den ausbaufähigen Spitzboden.

Der Kaufpreis für beide Dachgeschosswohnungen inklusive Sondernutzungsrecht am Spitzboden beträgt 1.235.000 €.

Dieses Dachgeschoss-Ensemble stellt eine absolute Rarität in Düsseldorf-Niederkassel dar: Erstklassige Rheinlage, Alleinlage auf der Etage, Dachterrassen mit Weitblick und zusätzliches Ausbaupotenzial – eine Immobilie für Käufer, die Substanz, Lage und Perspektive gleichermaßen schätzen.

Wir bitten um Verständnis, dass wir auf Wunsch der aktuellen Mieter*innen keine weiteren B

Ausstattung

• 2 Dachgeschosswohnungen in unmittelbarer Rheinlage Niederkassels "Leostraße"
• Zum Kauf stehen beide Wohneinheiten im Dachgeschoss (Alleinlage auf der 2. Etage)
• Spitzboden steht den Eigentümern der Wohnungen zur Sondernutzung inkl. Erlaubnis zu Um-/ und Ausbau zur Verfügung (gem. Teilungserklärung)
• BJ des Hauses: 1932
• Ausbau der Dachgeschosswohnungen: 1976 (Baugenehmigung vorhanden)
• 179,07 m² Wohnfläche (WE07: 88,69 m²/ WE08: 90,38 m²)
• 211,63 m² Wohnnutzfläche (WE07: 104,90 m²/ WE08: 106,73 m²)
• 2 Dachterrassen
• 15,55 m² Dachterrassenfläche mit Südwest-Ausrichtung und unverbaubarem Weitblick (WE07: 6,27 m²/ WE08: 9,28 m²)
• 10 Zimmer
• Gepflegtes Mehrfamilienhaus mit insgesamt 8 Parteien
• 2023/ 2025: Erneuerung der Fenster und Terrassentüren
• Originaler Dielenboden (Holzbalkendecke)
• Badezimmer mit Dusche und Badewanne (Dachfenster)
• Offener Kamin (genehmigt)
• Waschmaschinen-/ Trocknerstellplatz im Kellergeschoss
• 2 Kellerräume
• Nebenkosten monatl.: 670,- EUR (WE07: 400,- EUR/ WE08: 270,- EUR)
• Monatliche Nettokaltmiete: 1.535,- EUR (WE07: 770, EUR/ WE08: 765,- EUR)
• Monatliche Nettokaltmiete/ m² Wohnfläche: 8,57 EUR
• Mietbeginn WE07: 01. August 1978
• Mietbeginn WE08: 09. März 2012
• Keine Mieterhöhung innerhalb der letzten 3 Jahre
• Heizung BJ 2008 (Gaszentralheizung)
• Energiebedarf Gebäude gem. Verbrauchsausweis: 191,5 kWh/m²*a), Energieeffizienzklasse: F
• Kaufpreis für beide Wohnungen inkl. Sondernutzung Spitzboden: 1.235.000,-EUR

Sonstige Informationen

Alle Angaben sind ohne Gewähr und basieren ausschließlich auf Informationen, die uns von unserem Auftraggeber übermittelt wurden. Wir übernehmen keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität dieser Angaben. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. Die Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sind vom Käufer zu tragen. Der Maklervertrag mit uns kommt entweder durch schriftliche Vereinbarung oder durch die Inanspruchnahme unserer Maklertätigkeit auf der Basis des Objekt-Exposees und seiner Bedingungen zustande. Sollte das von uns nachgewiesene Objekt bereits bekannt sein, teilen Sie uns dies bitte unverzüglich mit. Die Provision des Kaufpreises inkl. 19 % gesetzliche MwSt. ist bei notariellem Vertragsabschluss verdient und fällig und zu diesem Zeitpunkt vom Käufer an die Firma CHRISTIAN HELLMANN Real Estate zu zahlen.

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